Das Grundbuch

Das Grundbuch spielt eine entscheidende Rolle, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, wenn Sie erben oder Ihre berechtigten Forderungen gegen den Eigentümer geltend machen wollen. Für uns als Spezialist für Grundbuch- und Katasterauszüge ist das Anlass genug, näher auf dieses Thema einzugehen. Interessant ist nämlich, dass es derartige Aufzeichnungen schon sehr lange gibt - und das aus gutem Grund.

Das Grundbuch: öffentliches Verzeichnis von großer Bedeutung

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Bestandsverzeichnis, in dem die im relevanten Bezirk liegenden Grundstücke, aber auch grundstücksgleiche Rechte sowie deren Eigentumsverhältnisse und sämtliche damit verbundenen Belastungen aus der Vergangenheit und Gegenwart gespeichert werden.

Mit einem Wort: im Grundbuch werden Eigentums- und Rechtsverhältnisse an den jeweiligen Grundstücken registriert.

Um Einblick zu erhalten, müssen Sie ein berechtigtes Interesse belegen, denn die wichtigen Inhalte des Grundbuches, wie beispielsweise die Eigentümer und eventuelle Belastungen oder Rechte Dritter, dürfen darüber hinaus nicht publik gemacht werden.

Die Historie: die lange Tradition des Grundbuchs

Es liegt in der Natur der Dinge, dass die Aufzeichnung der Rechte an Grundstücken ausgesprochen wichtig ist - und das haben auch unsere Vorfahren schon so gesehen: In der Antike gab es entsprechende Steuerkataster, im Mittelalter dienten Traditionscodices und Urbare dazu, den Erwerb oder die Übereignung von Grundherrschaften und Besitzungen zu registrieren. Erinnert sei hier an das Domesday Book, ein Urbar aus dem Jahr 1086, in dem der gesamten Grundbesitz des Königreichs von Wilhelm dem Eroberer zusammengestellt wurde.

Im Hochmittelalter entstanden in den Städten bereits sogenannte Stadtbücher, die durchaus als Vorläufer unseres heutigen Grundbuches gewertet werden können: In diese Amtsbücher wurden nämlich verschiedenste Rechtsakte eingetragen, wie beispielsweise städtische Privilegien, Satzungen und Rechtsgeschäfte zwischen den Bürgern. So sind vor allem die Schreinsbücher aus Köln als älteste deutsche Grundbücher zu nennen: Das erste Schreinsbuch wurde von der Altstadtgemeinde St. Laurenz in Köln um das Jahr 1130 eingeführt. Danach folgten 1136 die sporadischen Aufzeichnungen von Rechtsgeschäften im Kirchspiel Klein St. Martin I. Das dezentral in den Kirchspielen organisierte Schreinswesen wurde um 1160 in einen zentralen Schrein zusammengeführt - nämlich dem Schöffenschrein, in den Grundstücksgeschäfte außerhalb der Kölner Grenzen eingetragen wurden.

Weitere Wegbereiter waren

• das Hamburger Stadterbebuch
• das Danziger Erbbuch
• das Ulmer Pfandbuch
• das Preßburger Grund- und Satzbuch
• das Münchener Grundbuch inklusive Grundbuchordnung

Letzteres wurde parallel zum Bayerischen Hypothekenbuch bis 1900 geführt und zu diesem Zeitpunkt zum Grundbuch erhoben. Wie Sie sehen, gibt es offenbar gute Gründe, ein Grundbuch als öffentliches Verzeichnis zu führen. Die darin enthaltenen Informationen werden für verschiedene Rechtsgeschäfte benötigt - genau deswegen gehen wir auch auf den Grundbuchauszug selbst ein.

Der Grundbuchauszug: So können Sie ihn lesen

Vom Grundsatz ist besteht das Grundbuch aus einer Sammlung der Grundbuchblätter des jeweiligen Grundbuchamtes: Zu jedem Grundstück gibt es ein Grundbuchblatt mit fortlaufender Nummerierung. Als Eigentümer können Sie auch beantragen, dass alle Ihre Grundstücke in einem Grundbuchblatt zusammengestellt werden. Das funktioniert natürlich nur, wenn Ihre Grundstücke allesamt im Zuständigkeitsbereich eines Grundbuchamtes liegen.

Nun zum Aufbau des Grundbuchs: Es besteht aus der Aufschrift und dem Bestandsverzeichnis sowie drei Abteilungen, die mit römischen Ziffern beschrieben werden.

Aufschrift

Darunter ist das Deckblatt des Grundbuchblattes zu verstehen, das einige wichtige Informationen enthält: das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, die Nummer des jeweiligen Grundbuchblattes, Datierung der letzten Änderung und die Datierung des ausgedruckten Dokumentes.

Bestandsverzeichnis

Hier wird das jeweilige Grundstück mit Daten vom Katasteramt beschrieben - anhand der Gemarkung, des Flurstückes sowie der Art und der Größe des Grundstückes. So umfasst das Bestandsverzeichnis Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sowie Miteigentumsanteile und Rechte Dritter mit allen Änderungen, die im Laufe der Zeit beurkundet wurden.

Abteilung I

Hier finden Sie den Eigentümer des jeweiligen Grundstücks. Dabei kann es sich auch um eine Eigentümergemeinschaft handeln, zu der dann alle Mitglieder eingetragen werden müssen. Bei Erbbaurechtsgrundbüchern werden hier die Erbbauberechtigten registriert, bei Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern entsprechend die Wohnungs- und Teileigentümer. Darüber hinaus wird der Erwerb des jeweiligen Eigentums hier beschrieben, beispielsweise durch notarielle Auflassung, die der alte und der neue Eigentümer vereinbart haben, durch den Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder auch durch Erbschaft.

Abteilung II

In dieser Abteilung des Grundbuchblattes werden alle Beschränkungen und Lasten des jeweiligen Grundstückes aufgeführt. Dabei kann es sich um bestehende Wohn-, Nutzungs-, Nießbrauch-, Vorkaufs- oder Erbbaurechte handeln oder um Auflassungsvormerkungen sowie um Vermerke zur Testamentsvollstreckung, Insolvenz oder Zwangsversteigerung.

Abteilung III

Suchen Sie die vermerkten Grund- oder Rentenschulden sowie Hypotheken, dann werden Sie hier fündig - inklusive deren Höhe. Doch auch Vormerkungen, Änderungen oder Widersprüche gegen diese werden in der Abteilung III eingetragen.

Wichtig:
Auch wenn eine Grundschuld im Grundbuch vermerkt ist, kann diese bereits beglichen sein. Der Eigentümer muss nach Rückführung einer Verbindlichkeit die Löschung dieser Eintragung beim Amtsgericht beantragen - und das wird immer wieder vergessen.

Das Grundbuch: Sicherheit für alle Beteiligten

Wir wissen aus unserer Erfahrung, dass die Grundbuchauszüge auf den ersten Blick etwas verwirrend sind. Lassen Sie sich davon nicht verunsichern und nutzen Sie einfach unsere Erklärungen, dann werden Sie schnell damit zurechtkommen. Wir liefern tagtäglich Auszüge aus dem Grundbuch und dem Kataster aus - und das aus gutem Grund: Nutzen Sie die herkömmlichen Wege, müssen Sie sich auf eine Wartezeit einstellen. Doch Entscheidungen müssen oft genug schnell getroffen werden, dazu sollten alle Informationen vorliegen.

Werden Sie beispielsweise darüber informiert, dass Sie eine Immobilie erben, haben Sie zur Ablehnung des Erbes nur sechs Wochen Zeit. Bis dahin sollten Sie dringend wissen, ob es Lasten auf dem Grundstück gibt und in welchem Verhältnis diese zur gesamten Erbschaft stehen. Diese Überlegungen und Abwägungen brauchen Zeit - und die verschaffen wir Ihnen: Als Spezialist liefern wir Ihnen die Auszüge aus dem Grundbuch oder dem Kataster innerhalb von 24 Stunden. Haben Sie Fragen dazu, dann wenden Sie sich bitte vertrauensvoll an uns - wir sind gerne für Sie da.