Baulastenverzeichnis einsehen

Das Baulastenverzeichnis ergänzt das Grundbuch - auch das sollten Sie im Zusammenhang mit einer Immobilientransaktion beachten: Bevor Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, sollten Sie unbedingt das Baulastenverzeichnis einsehen, um auf Nummer sicher zu gehen. Der Aufwand hält sich in Grenzen, der Zugewinn an Transparenz und Sicherheit ist jedoch nicht zu unterschätzen. Warum das so ist, erläutern wir Ihnen als Spezialisten für Grundbuch- und Katasterauszüge gerne im Detail.

Das Baulastenverzeichnis einsehen - aus gutem Grund

Die im Baulastenverzeichnis aufgeführten Informationen gehen über die Eintragungen im Grundbuch hinaus, denn es handelt sich um Verpflichtungen, die auf dem jeweiligen Grundstück lasten. Bei derartigen Baulasten handelt es sich um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die Sie als künftiger Grundstückseigentümer gegenüber der zuständigen Baubehörde eingehen würden: Sie müssten dann in Bezug auf das Grundstück damit rechnen, dass Sie bestimmte Dinge tun, dulden oder unterlassen müssten. Im Gegensatz dazu sind im Grundbuch lediglich private Rechte Dritter am Grundstück vermerkt. Als Käufer werden Sie Rechtsnachfolger des bisherigen Eigentümers - Sie müssten also alle eingetragenen Verpflichtungen übernehmen.

Die Baulast und ihre Entstehung

Beantragt ein Grundstückeigentümer eine Baugenehmigung, kann der positive Entscheid davon abhängen, dass er sich zu Zugeständnissen bereit erklärt: Er verpflichtet sich also dazu, in Bezug auf sein Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Damit geht der Eigentümer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde ein, um die Baugenehmigung zu erreichen. Rein privates Interesse reicht also nicht aus, um eine Baulast zu begründen. Vielmehr kann es sich um die Verpflichtung handeln, einen Teil des Grundstücks als Parkplatz zu nutzen oder einen zu geringen Bauabstand des Nachbarn zu akzeptieren.

Eine derartige Erklärung muss in jedem Fall schriftlich erfolgen. Die Unterschrift kann entweder öffentlich beglaubigt oder direkt vor der Aufsichtsbehörde unter die Erklärung gesetzt werden. Ist eine solche Baulast eingetragen, kann sie erst erlöschen, wenn das Bauamt ebenso schriftlich darauf verzichtet oder kein öffentliches Interesse mehr besteht. Interessieren Sie sich für ein Grundstück bzw. eine Immobilie, sollten Sie aus eigener Initiative das Baulastenverzeichnis einsehen - Notare sind dazu nicht verpflichtet. In der Regel werden Sie beim Vertragsabschluss lediglich darauf hingewiesen, dass es eventuelle Lasten geben könnte.

Die rechtlichen Folgen - Käufer und Verkäufer gefragt

Kaufen Sie nämlich ein Grundstück oder eine Immobilie, ohne von einer Baulast zu wissen, können Sie sich nicht auf den guten Glauben berufen - das Baulastenverzeichnis fällt nicht unter den öffentlichen Glauben. Sie könnten lediglich beim Verkäufer schadlos halten, wenn dieser die Baulast arglistig verschweigt. Gewährleistungsrechte entstehen jedoch nur, wenn sich daraus für Sie Pflichten bei der Nutzung eines existierenden Gebäudes ergeben. Aus unserer Sicht ist es also in jedem Fall ratsam, alle Informationen im Vorfeld zusammenzutragen - das Baulastenverzeichnis einsehen, kann sich unter dem Strich effektiv rechnen. Das trifft auch auf den Verkäufer zu, der von vornherein für Klarheit sorgen kann, wenn er neben dem Grundbuchauszug auch einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vorlegt.

Das Baulastenverzeichnis - welche Behörde ist zuständig?

Wollen Sie das Baulastenverzeichnis einsehen, dann wenden Sie sich bitte an die Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde. Als Ausnahmen gelten hier Bayern und über einen bestimmten Zeitraum hinweg auch Brandenburg, wo die Grundbuchämter verantwortlich zeichnen. Die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) sah zwischen 1994 und 2016 keine Baulasten vor, zwischenzeitlich wurde aber mit der Novellierung das Baulastenverzeichnis erneut eingeführt.

Sobald Sie das Baulastenverzeichnis einsehen oder eine Abschrift anfertigen lassen wollen, müssen Sie ebenso ein berechtigtes Interesse nachweisen wie bei einem Grundbuchauszug. Das trifft natürlich zu, wenn Sie das relevante Grundstück ernsthaft kaufen wollen. Einfacher ist es natürlich, wenn der Eigentümer oder der von ihm beauftragte Makler dies erledigt - hier sind die Interessen dann ganz klar und eindeutig. In der Regel müssen die Anträge schriftlich gestellt werden - oder Sie nehmen persönlich vor Ort Einsicht in die Unterlagen.

Von der Art, wie Sie ins Baulastenverzeichnis einsehen, hängen die damit verbundenen Kosten ab: In der Regel ist eine mündliche Auskunft kostenfrei zu erhalten. Bei schriftlichen Anträgen fallen Gebühren an, die sich der Verwaltungsgebührenordnung des zuständigen Bundeslandes richten - und nach den Gegebenheiten: Ist nämlich keine Baulast verzeichnet, bezahlen Sie weniger, als dies einem Positivtest der Fall ist. Sobald Baulasten eintragen sind, müssen Sie auch mehr für den Auszug bezahlen - Sie erhalten dafür aber auch die kopierten Lagepläne und Baulasttexte.

Unsere Empfehlung: bei jeder Transaktion Baulastenverzeichnis einsehen

Auch wenn wir uns als Dienstleister mit Grundbuch- und Katasterauszügen befassen, ist es uns ausgesprochen wichtig, Sie mit zielführenden Informationen zu versorgen - und das Baulastenverzeichnis darf hier nicht fehlen. Uns geht es um einen umfassenden Service, der Sie wirklich weiterbringt. Sollten also noch Fragen offengeblieben sein, dann scheuen Sie sich bitte nicht, uns direkt darauf anzusprechen - wir sind gerne für Sie da.